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央行出面托顶楼市 屌丝买房又没希望了

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央行打麻将,救市一条龙

央行对个人房贷的“窗口谈话”取得意想不到的放大效果,不仅商业银行内部传达,舆论和市场掀起的波澜更是出乎意料。 无忧 资讯 info.51.CA

央行在救市吗?

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答案是肯定的。


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虽然“窗口指导”不如其他方式效果猛烈,但这也是货币政策工具的一种。简单,但直接。在这个“讲政治”的国度里,上级领导的“指导”,比市场化工具更有效。

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刘士余副行长出来讲房贷,是最合适不过的人选。他是央行副行长,出身是建行房贷部主任,精通房地产金融,因此,刘行长的“窗口讲话”能够点到要害。虽然强调的是保护底层人民利益,保证住房需求,但醉翁之意不在酒。刘行长最想表达的意思是,商业银行不能老想着赚钱,要“讲政治”,要配合中央领导想法,该放水时就放水,该出血时就出血。

很显然,央行“窗口指导”不仅代表央行自己意见,更体现着中央政府宏观调控精神,那就是“稳增长,调结构,促改革”三个角色的定位要明确。当下“稳增长”最重要,其他的要放一放,这也是我年初写评论的判断,不要指望今年能够“促改革”。

宏观政策如何出牌,就像打麻将。庄家胡什么花色,不能由着自己性子,要看具体情况。做不了大牌,小胡也行,但绝不能点炮。现在庄家要的牌是“稳增长”,虽不是清一色,但也是一条龙。

眼下是宏观政策决断时刻。经济整体下行,消费出不了多大力,投资和出口都下行,三驾马车,两匹马打出溜,一匹马不出力,你让赶车人怎么办?

赶车人当然明白,消费指望不上,出口自己说了不算,只能看投资。在目前经济环境下,转型是个长期过程,但要维持经济增长,只能靠投资。

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5月13日,国家统计局发布4月份经济运行数据,社会零售总额同比名义增长11.9%,比上月下降0.3个百分点,前4月固定资产投资增长17.3%,为近一年来最低。

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最能反映GDP总量趋势的统计是工业增加值,4月份,规模以上工业增加值同比增长8.7%,环比仅增长0.82%,显示GDP增速进一步放缓。

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在调结构过程中,固定资产投资增速下降是必然的,但房地产投资下降则对宏观经济影响更为深远,不仅影响增长,更涉及是否引发系统性风险问题。 无忧资讯

1-4月份,全国房地产开发投资同比名义增长16.4%,增速比1-3月份回落0.4个百分点;商品房销售面积同比下降6.9%,降幅比1-3月份扩大3.1个百分点。

与此相对应,1-4月份,房地产开发企业土地购置面积同比下降7.9%,降幅比1-3月份扩大5.6个百分点;土地成交价款增长9.6%,增速回落1.8个百分点。

房地产数据不尽人意,这让宏观管理者很头疼。开发投资下降,势必影响GDP增长,也必让年初制定的7.5%增长目标落空。更要命的是,土地购置面积下降明显,土地财政遭到打击,这不仅影响地方投资和民生支出,更会影响到地方还债。2014年是地方债偿还高峰期,偿还比例高达22%。如果局面不能扭转,债务违约不可避免。因此,央行出面托房市,不是单纯考虑购房者利益,更是想通过稳住需求,来消化新房供给,进而稳住开发投资,保住土地财政。

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当然,中央政府也在考虑放弃土地财政,具体改革政策还在议论中,但三年之内不可能完成,因为这三年是地方还债主汛期,确保这三年地方债不出问题,是宏观决策的重要出发点。

只要央行不放水,地方政府爱作作 51.CA

支持给市场松绑,反对托市与刺激

历史在重复?2014年楼市,酷似2008年。市场走弱像,地方政府的反应更像。一些城市房价有下跌苗头,一些地方政府沉不住气了,各种“救市”政策次第出台。仅4月底5月初,即有无锡、南宁、杭州萧山、天津及其辖下滨海、安徽铜陵、宁波及郑州等多地跳将出来。想必有意跟进的为数不少吧?此情此景,相比2008年,也就差个“四万亿”了吧?

媒体把地方政府的相关政策一律称为“救市”,包含了一个三段论:“救市”是不好的(大前提),相关政策是“救市”(小前提),相关政策是不好的(结论)。都定性为坏了,还有研判这些政策的必要吗?还是先看一看吧。 加国无忧

情况一:放松限购。南宁规定,广西北部湾经济区范围的户籍居民家庭,均享受南宁市户籍居民家庭的同等资格。天津滨海新区规定,只要在滨海无房,即可在新区购房。宁波规定,本市购房者房产审核程序,由户籍所在地与拟购房所在地两地核查改为一地核查,相当于只要在某区县无房就可在该区县购房。这两地把“本地”的外延从全市缩减为区县,重新解释了“对本地户籍居民家庭的限购”,神来之笔啊。 加国无忧

情况二:减税。安徽铜陵规定,2014年5月1日至12月31日,在铜陵市购买家庭唯一普通商品住房,由同级财政按房价1%的比例给予契税补贴。这种契税补贴,名为补贴,但迥异于一般补贴,其实是减税。根据税收法定原则,地方政府直接减税或先征税后退税是不合程序的,但通过先征税后补贴搞实质减税不能说违规吧?

上述两种情况,本质是给市场松绑。什么时候搞都值得赞,不管地方政府出于什么动机搞都值得赞。如何能泼以“救市”的污水?再说了,限购措施本来就是反市场的,新的领导层誓言要“让市场在资源配置中其决定性作用”,取消限购是大势所趋。 info.51.ca 无忧资讯

情况三:放松房贷的风控标准或给房贷提供增信措施。安徽铜陵规定,公积金贷款首付降至两成。公积金征缴机构与城市商业银行一样,均为地方政府能够控制或影响信贷发放的金融机构,监管部门要注意了。

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2014年5月7日,郑州发布《郑州市个人住房置业贷款政策性担保管理办法(征求意见稿)》,住房置业政策性担保机构可以作为担保人,为申请个人房贷(公积金贷款与商业按揭)的借款人提供担保,相当于补贴购房者。这是地方政府出来兜底托市了。


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情况四:限制降价。2014年4月23日,杭州市发改委宣布,房企涉及大幅价格调整之前,需向政府部门通报。背景是杭州有一些楼盘出现了降价,显然不是为了限制涨价。政府部门牵头搞类似于欧佩克的价格联盟,能成事吗?


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上述两种情况,就是成色十足的救市托市了,应该鲜明反对。

不过,地方无论是退出还是推出反市场的调控措施,都很难撼动房市大势。2003至2013年,楼市十年九调,越调越涨。屌丝盼望降房价,那是希望房价涨幅即一阶导数为负;上头口径是“控制房价过快上涨的势头”,那是希望房价涨幅小一点即二阶导数为负,双方拼高数呢。2008年屌丝的愿望伸手可及,惜乎开闸放水,“四万亿”来了。现在房价下调趋势已成,只要不出现2008年那样的大放水,就无需担心地方的小动作。

问题在于从2008大刺激中玩嗨的势力又一次在造势了,无非说再不刺激楼市就要崩盘了,危及2014年GDP增幅7.5%左右的目标。市场化改革是要防范系统性风险,但得首先搞明白中国目前的系统性风险在哪儿吧?

其一,目前的建设用地指标分配偏重于城市的行政级别与户籍人口,这就导致了口净流入的大城市尤其是一线城市指标匮乏而房价飞涨,人口净流出的二三线及以下城市指标泛滥而鬼城迭出,给金融系统不断累积系统性风险。

其二,2008年大刺激,货币定向超发,导致房地产与基建行业畸形繁荣,在进一步放大第一种系统性风险同时,又导致了不利于实体经济的资源配置与财富分配:既提升了实体经济的成本,又降低了实体经济的收益,令实体经济难以为继、升级乏力,这是实体经济面临的系统性风险。 无忧资讯

在这两个系统性风险当头之下,不能再搞大刺激了。一是刺激效用递减,要达到同等的效果只能加大剂量。二是刺激只是求得一时的姑息,只能延迟系统性风险的爆发,代价是进一步累积上述两种系统性风险。为了救房市而冒着金融崩溃与实体经济崩溃的风险,那是不算大账了。 info.51.ca 无忧资讯

习近平说要“适应新常态”,李克强说不搞“短期刺激”,已然表明了态度。这是为长远考虑的董事长心态,而非“医得眼前疮,剜却心头肉”的职业经理人心态。必须点两个赞。

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