楼市整体退热北上广深房价齐跌 房企发债500亿补缺口

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■本报记者包兴安

在坚定的调控政策下，楼市整体退热，而房企加紧发债融资，房企项目或股权转让、并购重组现象频发，房地产行业正加速调整。

日前，中国社科院财经战略研究院发布的报告指出，10月份全国房地产市场整体退热，一线城市房价集体微降，准一线及二线城市房价总体回调，过半三四线城市房价下跌且市场分化进一步加剧。例如，10月份一线城市房价环比平均下跌1.857%，跌幅比上月进一步扩大1.3个百分点。广州、北京、深圳、上海四个一线城市房价均环比下跌。

今年房企的日子普遍不大好过，目前不少房企纷纷转让项目股权。克而瑞地产研究中心的统计数据显示，今年前10个月，房企累计项目股权出售动态达到473条。

克而瑞研究中心分析师汪维文认为，房企项目股权转让浪潮波涛汹涌，背后的原因错综复杂，既有融资需要，也有为企业业务转型铺垫和出于剥离不良资产的考量。

“目前房地产行业中转让地产项目或股权的现象比较普遍，这里面既包括房企之间的转让，也包括非主营地产类企业所涉及的转让。”58安居客房产研究院首席分析师张波对《证券日报》记者表示，目前来看，大多数房企中短期对房地产行业持悲观态度，但长期看好房地产发展，而手中的项目受开发进度、公司短期发展战略等影响，需要在短期内进行相应地优化和盘整，因此转让、合作等现象就会时有发生。

统计显示，今年第四季度以来，大量房企通过债市或票据市场融资。11月20日，花样年控股公告称，附属公司花样年中国已获中国证监会核准向合格投资者公开发行面值总额不超过人民币29亿元的公司债券；同日，时代中国控股发行2020年到期的3亿美元优先票据，票面利率10.95%；龙光地产发行规模为人民币24.9亿元、于2022年到期的境内债券，票面年利率为5.98%。

张波认为，房企的融资成本整体依然在高位维持，中小房企融资短板更为凸显，房企资金压力依然较大，在资金压力之下，不少房企尤其是中小型房企会寻求实力雄厚的品牌房企进行合作开发，项目并购现象也因此增多。

对于当前房地产市场的形势分析与预测，上述报告认为，中央抑制房价上涨的决心没有发生改变。这不仅对稳定房价预期有积极作用，也将促使开发企业转变经营方式，同时将促使地方政府将房地产调控政策真正落到实处。预测一二线城市房价稳中略降，三四线城市涨速将进一步下降。

旧债集中兑付周期来临 房企密集发债500亿元补缺口

■本报见习记者孟珂

近期，房地产企业热衷发债，中原地产研究中心统计的数据显示，11月份以来，全国多家房地产公司密集获准发行大额融资（包括交易所债券、银行间市场），合计已经超过500亿元。有业内人士表示，此举是为了应对集中到期需要兑付的旧债。

苏宁金融研究院特约研究员江瀚昨日在接受《证券日报》记者采访时表示，房地产企业热衷于发债的主要原因是，相比于往年，今年的房地产企业面临着巨大融资压力和融资困境，无论是发行股票、股票质押还是从银行间接贷款都较为困难。因此，房企更愿意选择较为容易的融资渠道，例如发债。

易居研究院智库中心研究总监严跃进昨日在接受《证券日报》记者采访时表示，对于今年以来房企密集发债的做法，可以看出在房地产销售市场表现不好的情况下，房企资金上有较大的压力。房企发债后的资金压力会有所缓解，但也会带来很多新问题，类似债务兑付的问题等。因此，房地产企业未来需要积极降低负债。

“当前房地产企业面临的问题是，高负债对房企形成了现金流压力。对于房地产企业来说当前最重要的是保持现金流稳定，而非借助资本力量加杠杆。房地产企业必须注意持续稳健经营。”江瀚建议说。

严跃进表示，房企负债规模大，与行业特点有关，往往销售回笼速度比较慢，而且对外投资力度大的时候，其企业的资金压力会比较大，同时这个时候会加大融资，进而也容易带动负债数据上升。

谈及房企发债对市场的影响，严跃进认为，此类融资有助于稳定市场预期，同时对于房企来说，有助于缓解资金压力。