管理公司把物业费加倍：华人业主反抗

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——专访著名Condominium律师——Benjamin J. Rutherford

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  ]- Z: b- M& UCondominium律师是什么概念，如果你租住在共管公寓（Condo, Appartment）或Townhouse小区，每月支付不菲的物业管理费，但作为业主的权益可能因物业管理中的缺陷或业主委员会的很多决议受到损害时，专业的Condominium律师的法律援助，可能就是捍卫作为业主的权益最重要的助力和支持。

与Benjamin律师的访谈起源于一个华人业主占近半数的小区，因被西人物业管理公司以粗暴蛮横的方式通知物业费加倍，而业主委员会竟完全和物业公司保持一致，毫不理会绝大多数业主的抗议呼声，在此情况下，华人业主团结起来，遍寻华人社区竟无一专业Condominium律师的情况下，几经周折，由相关人士推荐，与从业超过十年并在业界颇具声望的Condominium律师Benjamin取得联系，在Ben的法律指导下，圆满召开了special General meeting，解散了小区的业委会，重新推选出新的代表业主权益的业委会代表，随后解雇了傲慢无理的管理公司，小区在全新的管理模式中恢复了平静。
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这是个被从头到尾跟踪到底的案例，也亲眼见识到了专业的Condominium律师较于其他范畴的律师的在处理物业领域纠纷时的重要性及专业性。具体说来，很多人并不非常熟悉Condominium律师的概念，或许更多的是误解为只要有律师资格，均可代表业主行使权利，事实上，加拿大作为一个法制健全的国家，每一个领域都有专门的法律法规指导，作为一个小区业主，虽然地位应属物业管理公司的雇佣者，但面对不合理的管理和收费，没有专业的指导，或许非但无法达成心愿，反而可能会因莽撞行事导致处境更糟甚至失去自己的住所。

Benjamin律师介绍，多伦多作为享誉海内外的国际化大都市和加拿大重要的移民聚集地，不断增加的城市人口，也催生了越来越多的高层公寓和Townhouse小区，一方面节约了土地资源，提高了城市容积率；另一方面，因为共管的性质，相关设施维护修缮等产生的物业管理费也导致了大量的问题。  

每个交付管理费的业主可能都或多或少经历过这样那样的管理问题，如何维护作为业主的权益，或许很多华人还在深受其扰不得而知。目前，在多伦多有几千个需支付物业管理费的各类共管公寓，但专职的Condominium律师仅二、三十人，非常紧缺，华裔律师还未涉足此领域。华人社区最常见的是处理买卖房屋、证件公证、婚姻问题、移民申请、经济纠纷或刑事案件等的律师，但他们无法在物业管理的纠纷中提供给业主最佳的解决方案。
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在之前案例中提及的小区管理费纠纷，华人业主因考虑语言沟通便利，试图寻找熟悉Condominium法例的华语服务律师协助，但遍寻无果，最后在一个华人管理公司的帮助下找到了Benjamin律师。而在维权过程中，业主经历了物业公司和业委会联合聘请的律师几次措词严厉的律师信，但在Benjamin律师专业的法律指导下，业主没有退却而是严格按照安大略省的物业管理法律法规行使自己作为业主的权利，在申请召开的特殊业主大会的当晚，面对对方律师的咄咄逼人的挑战，依赖过硬的专业领域法律知识和丰富的从业经验，Benjamin律师受业主的信任被委托主持大会，严谨而毫无争议地完成了大会的议程，达成了业主的心愿，顺利解决了小区的抗议。
" |  j" c8 H2 j. Y8 v: w在与Benjamin律师交流中获悉，专业的Condominium律师经常会因为案件的需要或性质，而要在法庭上申辩解决问题，除熟悉法律条文外，丰富的上庭经验和法官的沟通技巧极其重要。通常寻找Condominium律师援助的cases，很多是非常棘手或矛盾难以调和的，一半的几率需要通过法庭裁决解决，律师的能力可能会极大影响案子的走向。


% ?. o6 |# m+ G! {) sBenjamin律师谈及他从业多年接触过的一个严峻的案例，在某超过250户的共管公寓，因业委会的不作为，管理公司的工作也被业主不接受和抵制的情况下，很多业主拒交物业费，导致整个Corporation市政欠费高达五十多万无力支付，维修基金数额为零，而接下来强制性的大规模修缮需要资金上百万，业主之间互斗严重，已经严重威胁了整个Corporation的工作，继续蔓延的结果将会：因无法偿还各种债务以及无法达到维修要求，Corporation不得不申请破产，政府将会接管小区的管理，然后将通过政府评估欠债和必备维修储备金而开出高昂的费用强制业主缴纳，若拒绝执行，政府有权收缴房产抵债。
4 j# L6 D5 a7 ]: _事情真到此，将无任何转圜的余地，对业主而言则也会是最糟的结果，很多人或许会失去赖以容身的家。业主联系了Benjamin律师委托处理这个严重情况，通过与业主的会议沟通，让所有业主切实了解事实状况的危险，并提供了详实可行的解决方案。在Benjamin律师代表业主与市政府磋商下，获得了一定的欠费减免，并通过制订小区专项条例解决维修储备金事宜及刻不容缓的大修款项，保住了整个Corporation，目前已经逐步走向平稳。与之相对的是，多伦多已发生类似案件因无专业律师的指导，共管公寓申请破产被政府接管，面对无力支付的高昂政府管理费，业主不得不以房产抵债。
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毕业于约克大学Osgoode Hall Law School的Ben，始终在物业管理领域从事法律工作，春秋十一载从未离开。作为苏格兰人的后裔，金发碧眼的Ben，彬彬有礼且温文尔雅，没有常人对律师印象中的咄咄逼人，见识过他在与华人社区沟通中，面对语言欠佳的华人业主，亲切友善、积极鼓励业主的交流，消除华人的羞怯，帮助华人争取自己的权益。
而对案件的严谨和一丝不苟的处理是曾委托Ben的华人业者最明显的感受，也因此Ben逐渐在华人社区树立了口碑。他的温和令业主惴惴不安备受困扰的心情放松，而他的专业更是给人以安心且放心。谈及华人社区普遍喜欢息事宁人的个性及因语言的不自信而放弃很多合理的诉求，Ben表示理解但鼓励生活在加拿大的华人，面对不合理的生活情况，利用法律捍卫自己的权利保护自己的利益。

作为资深Condominium律师的Ben是忙碌的，但他仍愿意放缓匆匆的脚步，帮助更多不同族裔的移民能解除安居中的困扰，幸福安定地生活在加拿大，生活在移民之都的多伦多。每个向往加拿大自由、平等、民主、公平的移民和公民，都有权用法律捍卫自己的权益，Ben愿与所有人一起为之努力。
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) |: `: \  c' w& ^- V' q9 MBen希望，每个业主在面对生活小区的物业管理困扰或困境时，不退缩，坚定地用法律捍卫作为业主的权益吧！