贵阳千万平米超级楼盘 无人买必崩盘

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7月15日，《国际金融报》记者致电大川白金城得知，这个总建筑面积高达1600万平方米的超级大盘，已于7月13日开放售楼处，而正式开盘日期拟定于7月28日。
大川白金城是继贵阳花果园之后，贵阳第二个上市的千万级平方米的超级楼盘。让人惊讶的是，贵阳还有两个总建筑面积超千万平方米的超级楼盘在建。
“除了贵阳，在全中国，不，全世界，再也找不出第二个城市，一个楼盘的建筑规模超过1000万平方米。但是这样的楼盘，在贵阳有四个！”筑成世方（北京）管理咨询公司总裁祁世芳对《国际金融报》记者如此描述贵阳楼市的超级大盘现象。

“四大楼盘”谁在造


这么大的楼盘，贵阳怎么卖？大川白金城相关工作人员告诉《国际金融报》记者，由于项目将分6至10年长期开发，而且采取低价入市策略，开盘定价在每平方米3500至3800元，在贵阳属于较低价格，所以暂时预计压力不大。大川白金城的“操盘者”是重庆大川集团，在运作大川白金城项目之前，大川集团房地产业务主要集中在重庆一地，开发体量最大的住宅项目为大川壹江城，建筑规模为100万平方米。
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贵阳花果园1830万平方米体量，曾一度被称为“中国第一楼盘”。但这一纪录没有保持多久，中铁国际生态城就以2038.02万平方米的体量，再攀高峰。中铁国际生态城由中国中铁股份有限公司旗下子公司龙里县铁五建置业有限责任公司担纲开发，预计总投资400亿元人民币。《国际金融报》记者在调查中也发现，中铁系开发过惟一一个超过百万平方米的楼盘为贵阳的中铁·逸都国际，该项目总用地近1800亩，总建筑面积约为230万平方米。投资400亿元还不是贵阳最“贵”楼盘。贵阳西南国际商贸城正在紧张施工，楼盘规划占地面积多达10平方公里，预计总投资600亿元。与其他三个超级大盘不同的是，贵阳西南国际商贸城是一个以商业地产为主的房地产项目。但与以上三个超级大盘相同的是，记者发现，开发这一楼盘的开发商也没有开发超过百万平方米楼盘的经验记录。


消化依赖外来购买

. m; c4 W- T$ [7 R针对贵阳市罕见的四大千万超级大盘现象，著名财经评论人吴其伦对《国际金融报》记者表示，“从去年关注到贵阳密集开发超百万平米楼盘时，就有预言称贵阳的楼市很危险，会面临崩盘的命运。现在我认为贵阳楼市仍然存在危险。”
吴其伦表示，单凭贵阳的经济基础和人口总和，已经消化不了这几个超级大盘，未来这些楼盘的销售压力会很大。吴其伦甚至大胆地预测，在今年下半年，贵阳楼市会出现大幅度下跌，跌幅最大可达30%至40%左右。
根据今年3月国务院刚刚批复的《贵阳市城市总体规划(2011-2020年)》，到2020年，贵阳市中心城区城市人口规模控制在320万人以内，城市建设用地规模控制在300平方公里以内。
中国企业资本联盟主席杜猛分析说，4个超千万平方米大盘只是贵阳楼市开发过热的一个缩影。事实上，除了这4个千万级的超级大盘，贵阳还有数十个超过百万平方米的大型楼盘，这些楼盘给贵阳楼市带来了天量的供应。根据杜猛的测算，仅贵阳在3年内上市的这些百万平方米以上的大型楼盘，就可以为贵阳提供接近300万人的住房，这几乎是贵阳目前城区人口的2倍。按照目前的建设速度，不用到2020年，未来3到5年贵阳市城区的房子最少能满足500万人居住。
但是，杜猛分析说，整个贵州省总人口超过百万的城市屈指可数，加之贵阳市经济基础相对东南沿海发达地区薄弱很多，吸纳外来人口能力较弱。因此，贵州省内能够为贵阳带来的外来流动人口总数也很难超过百万。
杜猛因此指出，目前贵阳楼市的供应量只靠贵阳本地人口去消化显然不现实。惟一的解决办法就是拉长战线，提高贵阳在全国的辐射力，把贵阳的房子不仅卖向贵阳，还要卖到全国各地。对目前的贵阳楼市而言，这基本上是一个不可能完成的任务。